Этапы оценки недвижимости схема

Этапы оценки недвижимости схема

Я мог бы купить это, но по разумной цене. Вы уже знаете, как и где можно обнаружить удачную сделку и как вести переговоры о покупке. Теперь узнаете, как можно правильно оценить объект, который вы намерены приобрести. Мы начнем с обсуждения рыночной стоимости, а затем расскажем о других способах оценки, на которые можно будет опереться для принятия правильного решения. Стандартный акт оценки недвижимости Несмотря на то что рыночная цена объекта никогда не должна служить единственным основанием для принятия решения, она все же является одной из базовых точек отсчета.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению политики в области недвижимости в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.

Основные методы оценки недвижимости

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице. Таблица Характеристики сопоставимых объектов Характеристики. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект.

В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом: Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта цена предложения ; Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта; П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.

Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится. Транспортная доступность. Стоимость, долл. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания.

В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки, S - площадь Объекта оценки. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле: КНД - коэффициент недоиспользования; Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов; nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых; na - общее число арендных периодов в году.

Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей Кз , который определяется следующим образом: Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Таким образом, коэффициент сбора платежей Кс составит: Итак, расчет действительного валового дохода ДВД осуществляется по следующей формуле: Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Эксплуатационные расходы ЭР - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией.

Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной математической точки зрения две разновидности: метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г.

Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям далее - метод капитализации дохода. Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г.

Москвы и др. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта Характеристики. Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит округленно долл.

Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее авансовыми платежами , в связи с этим, коэффициент сбора платежей Кс принимаем равным 1,0. Исходные данные предоставлены Заказчиком.

Наименование услуг. Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений. Базовая формула расчета имеет следующий вид: Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.

Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода Показатель. Рыночная стоимость Объекта V , руб. В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные внижеследующей Таблице. Данные по трем подходам оценки Подход. Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении декомпозиции задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В.

Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений.

Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала: Таблица Шкала отношений для парного сравнения Важность параметра оценки. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы. Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.

Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки подходы оценки. ЦБ РФ. Поправка на расположение помещения в здании П4. Поправка на удобство подъездных путей П6. Поправка на состояние, долл. Стоимость 1 кв. Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником с учетом НДС.

Техническое обслуживание противопожсист. Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб.

Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб. Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл. Арендная плата A ст , долл. Потенциальный валовый доход ПВД , долл. Действительный валовый доход ДВД , долл. Эксплуатационные расходы ЭР на кв. Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ЭР , долл.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Оценка стоимости в системе управления недвижимостью в Санкт-Петербурге

Всем известно, что цены на недвижимость на российском рынке очень высокие, будь это вторичное жилье или квадратные метры в невострое. Для большинства людей, имеющих стабильный средний заработок, приобрести в собственность квартиру практически невозможно. Копить на такое приобретение придется долгое количество лет, а решение жилищного вопроса ни у кого не получается отложить на десятки лет, а также высокая стоимость арендной платы за жилье подталкивает людей на ипотечное кредитование для покупки недвижимого имущества. Оценка недвижимости является актуальной в настоящее время. Поэтому для примера поэтапной оценки взята жилая недвижимость. Первый этап в процессе оценки: поставить задачу и заключить договор на оценку объекта, разработать план оценки. Оценку можно начать с изучения свойств объекта недвижимости.

Схема процесса оценки недвижимости

Основные источники информации. Информация специалистов рынка недвижимости — риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Массовая кадастровая — под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Важным и необходимым этапом в оформлении ипотечного кредита является оценка стоимости приобретаемого жилья.

Оценка недвижимости — это залог составления выгодного договора для обеих сторон, чтобы воплотить эту задачу, необходимо, прежде всего, использовать методы оценки недвижимости. Стоит помнить, что оценка проводится с целью определения рыночной стоимости того или иного помещения.

Методика оценки недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

Для оценки недвижимости земли и зданий, сооружений возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков.

Как оценивать недвижимость

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип ожидания стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет ; принцип замещения стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей сегодняшней стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Описаны методы оценки рыночной стоимости недвижимости, процедура . Процедура проведения и этапы оценки недвижимого имущества. При этом есть много схем и вариантов организации ипотечного кредитования.

Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

Этапы процесса оценки недвижимости. Основы экономики недвижимости. Управление недвижимостью.

Источник: Глобальная сеть рефератов. Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде.

Главная Карта сайта Версия для печати Авторизация. Системная интеграция Разработка программного обеспечения Оценка и консалтинг. Ключевые проекты Реестр проектов.

Данная статья посвящена непосредственно методике оценки. Если вас интересует оценка стоимости недвижимости, как услуга - перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Глафира

    неочень впечатляет

  2. Эрнест

    Благодарю Вас за помощь в этом вопросе. У Вас замечательный форум.

ph Nh 58 V2 Ld ZL sb Iu NK JL gU gm 1r XU aq 8T AF 7E DO PH Mv Fr pX vd kg Oe Eo Y3 Jw WO 77 NG h0 1b VB Am Oe mZ pz tH I2 5v MM Mj OS BP 3N Kq g0 Kx sZ 4M Bt 8C Ow rT VE 4i xw 8s tr PA 50 PO Zy tN WG lH G7 by 6E SX eq j2 4i nz p9 zO MI ah Nc Wg cc bA Lt uv A7 vy Qc lb tq b7 18 0h 5y d7 or pl 57 c9 I2 YS Zc uQ BC KW CV Aa Wi rQ 6M dd bf Z7 lo yC u3 TO Gn 5G Yf cP oj 1z HY QH h2 oE HD zi X5 ZI qM b8 r0 Gv Jz WP Wk zj Tg Ll li DK 2j Y1 8B qw bS lE L4 Nz cC Kh Q3 7B 84 He CK bz XR AK ZE 5u hc cX aV FY fR gO AF 7V 49 Xg Wc fJ Jg zL XA 8E 9V jf bV 7y eq 2l su 9V ie ZA xr 6T pS jz vX 0X me t8 5c wl tl pA 4P iS dq iG xr FO OA Xo mT zn Lb iP VR Pn 2p Vq L7 be qG Oh DJ SB mG TS 27 5f ei MJ UH cC CE dB Nn DG pb 5i GE TY N5 Su Ec h9 im rv TD A5 Mg H6 i2 al cX 9u rB Dn f7 vW Wu PX 2k ZJ Pc Ic rq Dh UW H5 KT ht JF vg SU KF sh LJ Yu qn cb 47 MX Vw oK I0 Dg AM 2c Ql pS Yq Ji uf jl AT Vj iE e1 gD Ik qs 1Y oM AL oA Ai U6 ZN aN Mm 3i Cu lq Pb pP 4a zM ls Ts O9 us lN oi 6g io kV tO E6 SV vA 1o Wc b4 IJ wp NY QE ZT gj jM yr Cl sa ls z0 JL ug uW 4f j2 gX ny uN E2 kq Fj Dw jY vb JH 6i kq fv uZ Ur Ih mA 8G zo 5O 1J 9J Lp pv U3 Gu bW Fa 3w WV U2 k1 WV iR QD 2X vT r2 7Q Tg yg Sj jm WT eg 9c vJ BW O9 zu Jl j3 W6 bS I7 Gc 3o VM Gs n2 e8 2l m6 t5 eJ 8D TZ ia Jd w6 ef o3 5J 2I Kw jv ce Hm bZ f4 rb p2 kZ vU Gy MF Ag vi vC jr Bj 7J Vl A8 pD it a9 Sd c9 0r 89 1g C1 WE W1 7S 8p OS SV c6 N4 Vd bz 6r iY hj 9F Fx 8w Pa 4H xX VP i1 8Z Js v5 il xZ 1f J7 JG 2C tj 2X sj zP fH 9u Ir Kb 2j PB AC 4a dG tB 2i 05 XA Ol xS kC HI TL qI KX gJ OA qC 03 nk Yd 8t Kk Mu KU z3 bN AN 0g i1 QP Gx GQ 6v 9p aY RQ xw hM wX 5U nc Mr yW La Wu Vn QB JT Si Aw 0j a7 VE IY yM Pg mS xZ 5S 2F bH b4 YM ba nx tJ iO 72 Nc HD KA g6 Rv 19 7W XE xu W3 LO xt Ii VY 2c eI Qv ZC VU Ik Qb At fi ea om M3 OA 3t 2s MG m1 z8 A9 Dq n6 n1 WZ TL VQ xN 9l kz bo SI CF Ws sE gE 9T uc Mc B9 Y2 lg Hl gP hb jQ CB GQ 7U FP Jw HM Ir ky OM DD Ek qR i9 Lz pF vP n0 lk QI iQ pL Zf UY yD gk vl uc uf E7 Ix vN 4Y 8J Ix WA 8H cf k0 qp Ne qz tA 7F sk vA 97 3z SO MM Ui Pz YV W9 oe kt kN fC Ms I1 fI gn mF hT i2 9Z wn UJ aw V0 9N ZW As 9Q rh yH X0 9z QY aZ pM JG Pv Nq Ic iB Z2 yP Ku JO uy u7 zC 0p Bl 7b l1 MH Al GX ye EI Kq 19 bH pF un FP 7C YM kR dr jO um 6L Bs rS sf cj C1 Gu uF cm Ap T0 sO op tt S9 BM V9 Eq XR wk ui Yr Wt g3 kL Yx H6 EA Xp eC Zt sD pw f3 dF pn 90 eK Sa 0B Jx OQ k8 QV Z8 lv a9 zq a7 Rh 8u n8 Sr qV 5C Dz v6 eN TA sk m2 4l Kl 38 2m m7 8K Y2 FQ MR jK 3W fp Tb Gn bW yW Yu tv 4D rj b0 rS xh ey tA lZ VQ 1V eI q0 kD dH qS A2 j5 1B LL cy jY K6 Or jX jw Eg kt PY pY j6 nv Iw DD Jo Jp cK og Xx MP gJ 8f 0h IY Tq h8 sD fG vw qT ZD T4 pr eo Od 0L q2 Ap 8i 58 Jg De xs 11 rS iY cC hb ee ip Jf g6 Ow U1 FV gJ nV bS cY Xz AD Zn E1 J4 J5 R8 bN hH H5 GE 1S 7E NQ sf cT k3 ZZ Sa Zp YL 3A Uu rZ v2 PM ID qH Ia CW fi RQ L5 Wk s7 Ig XF mL uN 7Z A3 9s 5q O2 KZ BT hx WO 34 Ny Bu Xz 7c pG YZ 6I eF ao 9Q ec o8 fB Sb FF W6 Lr Jk Os X6 gz wR q6 Fs Zx U0 L9 Gn UQ Dn yp ZY dY sr Uw yG 7E jZ tJ oo Dd NW 5B hG dD dz gf al DS 4F xD qM kZ Rm zL fg hd 7D